6月29日，星河集团正式对外公布了其酝酿已久的“产权换股权”地产金融计划。星河集团总裁姚惠琼在接受经济观察报记者采访时确认，星河集团将联手國(guó)内最大的创投机构深圳市创新(xīn)投资集团(下称深创投)推行“产权换股权”计划，即以产权或“现金+产权”的方式与入驻深圳星河world项目的拟上市企业进行股权置换。
 

　　除了在深圳，星河还与深创投在南京合作成立“新(xīn)型科(kē)技地产基金”，在创新(xīn)投董事長(cháng)靳海涛看来，这种新(xīn)型科(kē)技地产基金的核心理(lǐ)念就是产权换股权、租金换股权、产业园运营及产业孵化。

　　而这一切，仅缘于星河集团在三年前一次对深圳500多(duō)家拟上市企业的调研。“我们发现一些拟上市企业既缺钱，又(yòu)缺固定资产，而产权换股权能(néng)够让这些企业在不用(yòng)支付大筆(bǐ)现金的情况下获得固定资产。”姚惠琼表示。

　　事实上，与传统的地产开发企业不同，过去的几年中，星河集团已经耗资50亿，大举进入了金融投资领域，其中股权投资更是动作频频。而现在同样是股权投资，只不过从以前的现金换成了现在的物(wù)业。

　　而就是这个思维的转变，足以让地产和PE界兴奋。甚至引发了究竟是地产人做地产还是金融人做地产的讨论。在姚惠琼看来，在欧洲、美國(guó)这些市场，都是金融的人在做地产，在中國(guó)是地产的人在做地产，这个思维要变。

 

　　产权换股权

 

　　尽管要推行“产权换股权”的消息时有(yǒu)传出，但星河集团官方此前并未对此表态。

　　6月29日，在星河集团举办的一场活动上，星河集团总裁姚惠琼首次对外承认了“产权换股权”计划的存在。

　　所谓的产权换股权，是指以产权或“现金+产权”的方式与拟上市企业进行股权置换。

　　经济观察报获悉，这个模式将在星河集团位于深圳的星河World项目上首先使用(yòng)。星河集团官方提供的资料显示，星河World位于深圳市龙岗區(qū)，是一个总建筑面积高达160万平方米旧城改造项目，项目总投资预计会达到150亿元。

　　由工业园升级而来的星河World建成后将是一个集办公楼、商(shāng)业、住宅為(wèi)一體(tǐ)的综合體(tǐ)，其中有(yǒu)74万平方米的甲级写字楼群，11万平方米的商(shāng)務(wù)配套和20万平方米的高端住宅。

　　姚惠琼表示，星河world的定位是“上市和拟上市企业总部基地”，拟发展创新(xīn)金融、電(diàn)子信息、文(wén)化创意、现代服務(wù)业、新(xīn)能(néng)源产业，能(néng)容纳上千家企业，提供10万人就业。

　　而经济观察报记者在星河world现场看到，整个项目一期的两栋写字楼已接近封顶，二期、三期的住宅和商(shāng)业项目均已动工。

　　按照星河集团目前的计划，项目一期会在今年下半年入市。

　　至于為(wèi)何要实现产权换股权，姚惠琼表示，这个模式来源于2011年对深圳500多(duō)家拟上市企业的调研。“我们发现一些拟上市企业既缺钱，又(yòu)缺固定资产，而产权换股权能(néng)够让这些企业在不用(yòng)支付大筆(bǐ)现金的情况下获得固定资产。对星河来说，我们也在做股权投资，正好符合自身需求。”

　　“当时，集团内部提出了这个想法，并开始启动相关工作，我们现在对外公布，是因為(wèi)思考了很(hěn)久，成熟了。”姚惠琼称。“深圳众多(duō)的高科(kē)技、高端服務(wù)业公司目前都不拥有(yǒu)自己的写字楼，而深圳市政府為(wèi)了留住这些公司也在為(wèi)他(tā)们寻找办公地点，以星河world本身的品质优势，再加上产权换股权的销售模式，我相信能(néng)够吸引到那些优质的拟上市公司，”姚惠琼表示。

　　而要在國(guó)内上市，中國(guó)证监会对于公司的净资产有(yǒu)要求，对于一些高科(kē)技企业来说，房产是最好的净资产。

 

　　地产金融升级

 

　　姚惠琼表示，目前已有(yǒu)众多(duō)企业有(yǒu)产权置换股权的意愿，星河正对项目入驻企业进行筛选。

　　姚惠琼表示，过去的几年中，星河做了大量的股权投资，动用(yòng)了几十亿的现金。而现在同样是投资，以前是现金，现在是物(wù)业。

　　至于投资的规模有(yǒu)多(duō)大，姚惠琼表示，尚无法确定。“可(kě)能(néng)很(hěn)多(duō)，也可(kě)能(néng)很(hěn)少，这其中最关键的是企业的质量，如果都是好企业，我们会投很(hěn)多(duō)”。

　　作為(wèi)一家地产企业，星河的产权换股权模式显然不是自己一个人玩。姚惠琼表示，这种地产金融的投资模式由星河集团与深创投联合推动，借助深创投的专业优势。

　　事实上，星河集团和创新(xīn)投的关系非比寻常。

　　资料显示，通过2010年和2011年两年的投资，星河对深创投的持股比例為(wèi)17.39%，位列第二大股东,总投入超过10亿元。而深创投是中國(guó)资本规模最大、投资能(néng)力最强的本土创投机构，已成功投资92家上市企业，目前已投资项目超过500个。

　　姚惠琼说，為(wèi)了保障这一新(xīn)兴投资模式的成功率，星河集团选择了与深创投以及政府部门强强联手，依靠深创投在股权投资、创业投资上的经验和资源以及地方政府的推动引导。

　　星河预备通过这种新(xīn)的地产金融模式，接入金融投资领域。姚惠琼说：“通过这个产业园，星河集团未来可(kě)能(néng)会持有(yǒu)一批代表中國(guó)新(xīn)兴经济力量公司的股权。从具體(tǐ)操作模式上看，对那些有(yǒu)资本运作有(yǒu)前途的成熟企业，可(kě)以用(yòng)产权换股权;对于高科(kē)技、高成長(cháng)，但同时又(yòu)是高不确定性的初创期企业可(kě)以用(yòng)租金换股权，博取日后更大的收益。”

　　作為(wèi)合作方，深创投董事長(cháng)靳海涛也表达了对这个项目的乐观看法。

　　在出席星河集团成立25周年活动时，靳海涛表示，“金融和地产两个行业都有(yǒu)资金流动性很(hěn)强的特点。如果两者能(néng)够结合起来，能(néng)够互相地渗透，互相转移，将会赢得很(hěn)多(duō)商(shāng)业价值、将会拓展这种产业发展空间。”

　　靳海涛看好地产商(shāng)的金融转型，他(tā)认為(wèi)金融投资和地产的运营结合起来可(kě)以不断推出地产金融的产品，在大资管、大私募时代即将到来之时，一系列金融地产产品会脱颖而出，同时资金成本也得到降低。

　　除了在深圳，星河还与深创投在南京合作成立了红土基金，在靳海涛看来，这种新(xīn)型科(kē)技地产基金的核心理(lǐ)念就是产权换股权、租金换股权、产业园运营、产业孵化。

 

　　地产资本转向

 

　　事实上，星河对金融投资的不断加码，以及结合地产打造的地产金融新(xīn)模式，也代表着房地产商(shāng)对未来的一种态度。

　　在姚惠琼看来，星河对股权投资的定位是战略投资，“我们没有(yǒu)纯财務(wù)投资的想法，没有(yǒu)想过一定要收回多(duō)少钱，这就像养小(xiǎo)孩，很(hěn)多(duō)人都不会去想，以后他(tā)每个月会给多(duō)少养老钱”。

　　姚惠琼说，在欧洲、美國(guó)这些市场，都是金融的人在做地产，在中國(guó)是地产的人在做地产，或者说做地产的人在做金融，思路不同，模式也不同。

　　未来星河要做的是，用(yòng)金融思维做地产。

　　与传统的地产开发企业不同，星河集团作為(wèi)一家横跨住宅、商(shāng)业和金融投资的民(mín)营房企，依托深创投和阳光保险，星河正不断加大在地产金融领域的投资，并试图探索出一条独特的地产金融模式。

　　经济观察报获得的数据显示，2010年到2011年两年间，星河集团先后两次入股深创投，总投入超10亿元，持股比例為(wèi)17.39%，位列第二大股东。2009年10月，星河集团以参股的形式正式成為(wèi)阳光保险集团第一大股东，经过多(duō)轮增资扩股之后，星河集团目前仍是阳光保险的第七大股东。

　　而近几年来，星河集团仍旧在金融领域不断加码。

　　姚惠琼表示，星河集团目前在金融领域的投资规模已达到50亿元。除了早期参股的深创投和阳光保险外，近几年星河集团跟随深创投又(yòu)陆续投了40多(duō)个股权投资项目。

　　星河集团对于金融与产业互动的尝试不限于“产权置换股权”。目前，星河集团与深创投、南京政府合作成立了红土基金从事股权投资和产业园的建设。

　　对于星河集团金融投资板块未来的发展路径，姚惠琼表示，未来五年，将继续优化體(tǐ)系布局、形成股权投资、基金管理(lǐ)、金融服務(wù)板块，通过业務(wù)延伸、并購(gòu)重组的方式，加速形成金融产业集群，為(wèi)集团发展提供强大的造血功能(néng)，并成為(wèi)重要的利润来源。

　　不过，星河的模式能(néng)否被其他(tā)地产商(shāng)效仿尚属未知，“由于星河集团是深创投的第二大股东，后者能(néng)為(wèi)星河集团提供了合适的投资标的，像阳光保险的投资团队对也能(néng)协助公司对企业进行更准确的估值，从而规避很(hěn)多(duō)风险，这是國(guó)内大多(duō)数地产商(shāng)并不具备的条件”。深创投一内部人士对经济观察报记者表示。 [作者：廖杰华]